如果只要建大量商办，一个板块就能腾飞，那太简单了，论基建谁比得过我们，上海早就遍地陆家嘴。

  简单来说可以概括为：“产业规划 企业聚集 创新要素聚集 土地供应提升（兴建商办载体）”的四步走螺旋式发展。

  1999年，上海启动“聚焦张江”战略，张江的发展定位完成了向高科技领域的转换。至此，张江的规划能级确定，产业方向确立。

  此后的20年，张江高科技片区不断吸引高科技企业，同时还聚集了复旦大学微电子学院、中科院上海高等研究院等高水平创新要素，还有国家级重磅科研设施“上海光源”也落户在张江。

  在企业聚集和创新要素聚集的同时，张江高科技片区的产业用地供应也在不断扩张，由最初的17平方公里，扩展至220平方公里。

  发现没有，不是商办体量庞大让张江一炮而红，而是张江的发展要一直扩张规模！

  2、张江在发展制造业的过程中就已经吸引了一批高水平的企业作为转型提升的基础。

  4、在发展的过程中，张江的土地供应量、商办建筑供应量都在源源不断的提升，让产业发展有了很高的天花板。

  所以，想要判断一个地区是不是快速地发展的潜力板块，光看商办体量显然是片面的，甚至是本末倒置的。

  根据高力国际2024年4季度的统计数据，上海市商务办公的入驻率大概是80%左右。这个水平放在全国来看，是相对健康的状态。

  上海市主城区商务办公的总量大概在1600万平方米左右，传统意义的核心区大概有750万平方米，浦东浦西各半，核心区外到中外环一带大概是850万平方米，大多分布在在浦西，面积大约是浦东的3倍。

  一是核心地区浦西分布较为分散，浦东高度集中。陆家嘴规模体量绝对傲视群雄，浦西的中心不是新天地，而是南京西路。

  二是旧黄金三角将依然是上海不可撼动的核心。新黄金三角与旧黄金三角体量上还是有不小的差距，徐汇滨江、前滩的规模远远小于陆家嘴和外滩，尤其是后滩地区不足外滩的10%。

  三是出了内环商务办公规模南强北弱的态势很明显。虽然在内环内，南北规模体量相近。但内环外漕河泾、张江的规模体量要远高于普陀的长风和大宁北部的市北高新，所带动产业能级也有很大的差距。

  四是四个副中心体量顶级规模的是五角场。徐家汇、花木、真如的体量实际相对接近。撑起西南角就业大旗的是漕河泾而非徐家汇。

  而CBD基本要达到85%左右，浦东浦西的差异也很明显，浦西中环一带要比浦东高。

  一是新建的商务办公普遍入驻率偏低。但随着商圈逐步成熟，企业入驻的速度也是非常快的，入驻率会很快上升。比如徐汇滨江、北外滩、前滩等，都是新型商务办公较多的地区。

  二是传统商务区依旧坚挺。比如大家一致认为已经没落的中山公园、花木，在入驻率上依旧能维持在约88-90%左右。

  三是外围地区重在实惠，颜值不重要。出了中环，表现最好的是莘庄、五角场，这2个区域都是走朴素实用路线的商务区。

  整体来看，上海商办市场是比较健康的，新兴板块和商务中心刚起步，需要更多时间招商引资，入驻率偏低是正常情况。

  前文可知，想要判断一个地区的会不会有高水平的发展，四大要素必不可少，只有规划定位、企业聚集、创新要素都已经到位，再加载土地兴建商办才能提升板块价值天花板。

  针对这点，我们以《上海市产业地图（2022）》为依据，为大家剖析一下上海哪里的产业能级更高？

  会发现工业用地转型的地区，以CAZ为核心逐步向外分化，基本上形成了下面4个圈层：

  一圈层：中央活动区（CAZ）中，世博（后滩）地区是唯一的集中工业用地区，由于优越的地理位置，2010上海世博会选址在后滩，让这一地区早早启动了工业用地转型，目前慢慢的变成了CAZ中重要的城市公园。

  在本次产业规划中，只有徐汇滨江规划为了三大主导产业之一，“人工智能”的重要发展区，是中心城最大的增量地区。

  二圈层：漕河泾、张江属于上海的产业高地。位于中环内，已经是中心城产业高质量发展的“领头羊”。

  在本次产业规划中，张江与漕河泾差距将拉大。张江在产业规划中的定位最高，之前提及的“3+6”产业体系中，张江是集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业的核心区。漕河泾地区则只作为AI产业的重点地区之一，集成电路方面重点发展芯片设计。

  三圈层：金桥、市北高新、临空长风属于商务区转型类。从转型方向来看，基本为向商务区全方面转型。无论是金桥副中心的城市设计，还是临空产业园IBP商务区的落地情况，都反映出这一梯队向商务区转型的发展思路。

  在本次产业规划中，金桥地区定位最高。是集成电路产业核心之一，与张江定位相同，也定位为电子信息产业的重点发展地区。

  四圈层：桃浦、南大、吴淞、外高桥、吴泾五大地区是上海市“二转二”特殊政策区。所谓“二转二”即“二产转二产”，就是给予制造业升级改造的连片的大型工业用地地块特殊的政策资金支持，推动其向高端制造和研发功能转型。四梯队园区目前的用地规划基本以科研用地（俗称C65）和商业办公为主，兼顾制造与研发的功能。

  在本次产业规划中，南大地区提升最大。南大定位为人工智能重点发展地区，并定位为机器人产业高质量发展的核心之一。闵行、桃浦也有一定的提升，闵行马桥地区规划为AI产业的重点地区之一。桃浦则定位为集成电路芯片设计产业集聚区。

  北上海目前企业聚集水平普遍较低，还大多分布在在临空-长风、市北高新、五角场这些中环附近地区，北上海外环的南大、桃浦、吴淞地区企业规模还相对不足。

  张江北部地区与金桥已经基本形成企业聚集连绵区。南部的生物医药产业园区就企业规模来看，与相对成熟的张江北部地区还有一定的差距。

  闵行南部的吴泾、紫竹、马桥等地已形成了规模较大的产业聚集飞地。是很值得着重关注的。

  浦西的漕河泾地区和五角场地区由于有复旦大学、交通大学、同济大学，产业创新基础和中心城区已经接近。而市北高新、南大桃浦等创新要素的数量和质量和漕河泾、五角场还是有一定差距的。

  浦东的张江地区是浦东唯一的创新要素集聚区，且只集中在北部地区。足可见张江在浦东的核心地位是无法替代的。

  闵行南部吴泾产业地区表现很亮眼，由于有上海交大的加持，创新要素的水平不输张江南和浦西中环地区。

  张江，占领了3大产业规划核心的地位，公司数和创新资源具有非常大的优势，未来新供应商办载体充足，产业天花板极高。

  徐汇滨江地区：CAZ唯一规划了高能级产业的地区，依靠市中心强大的企业资源和创新要素，叠加市中心罕见的商办供应潜力，未来有望替代漕河泾，成为浦西的产业核心。

  金桥：规划定位与张江联动，企业基础好，制造业转型升级潜力大。商办供应量还有待进一步提高。

  闵行南：汇集了紫竹科学园区的创新资源、吴泾、闵开发、马桥的企业基础，规划定位在AI和人机一体化智能系统，未来开发量也达到百万级。唯一的短板是距离市中心较远，价值提升需要一定的时间。

  市北高新、五角场：目前发展现状与市中心联动较强，创新资源水平也较高，但是目前已经充分的发挥，未来增长空间的想象力不足。

  综上所述：一梯队的徐汇滨江、张江是目前综合潜力最高的板块，值得优先选择；二梯队的金桥、闵行南也大有可为，可以重点考虑。

  想要理解上海产业高质量发展的规划思路，要认识到一点：大致以外环线为界，上海的产业高质量发展策略是不同的。

  在最新的上海市“十四五”规划和国土空间近期规划（2021-2025）中明确：主城区主要推动产业升级，主要发展的是以研发办公为主的生产性服务业。主城区外别的地方则依托高端制造业进一步发展。

  主城区内的产业用地规划为“创新功能集聚区”——高密度的生产性服务业板块，这一类型的发展会直接带动就业岗位的增加和收入的提升，提升住房的需求。

  主城区外的先进制造业产业高质量发展，则会提升地方财政收入，从而整体提升板块经济实力和城市建设水平。

  整体上，主城区以外的区域重点发展先进制造业。空间结构被概括为一级三带，本质上分为两个体系：沪西和沿江沿湾。

  俗话说：要想富，先修路。交通是制造业发展的命脉，这两个发展带是上海交通格局的客观反映。

  沪西走廊是以上海虹桥枢纽为空铁联运核心，北侧通过嘉定区，依托京沪铁路、京沪高速（G2）联动长三角；南侧通过沪杭铁路、沪昆高速（G60）联动长三角。目前发展已经较为成熟，G2、G60科创走廊都已经在快速建设中。

  沿江铁路体系是上海制造业另起炉灶，能级跃迁的命脉！重新整合了上海港口体系和铁路系统，打造了上海新的海铁联运体系。改变了上海原有铁路系统与港口系统脱节的弊端，设站与上海主要港口紧密结合。

  比如全球第一大集装箱深水港洋山港与沿江铁路芦潮港站结合，设立芦潮港综保区后大幅度的提高了上海制造业的出口能力。特斯拉超级工厂就在附近，相关的新闻随手一搜，比比皆是。

  第二个大项目是上海东站。上海东站与浦东国际机场将成为上海空铁联运的重要枢纽。芯片等超高端制造业的进出口都将依托上海东站枢纽发展。

  更明显的信号是上海东站周边用地性质已经大规模变更，全面由工业用地转向了商办用地，其发展趋势也将向国际化商务区发展。

  沿江沿海地区的发展重点要关注设站的枢纽地区，临港地区是高端制造业绝对的头牌，其次南北转型重点地区宝山站，上海东站所在的祝桥也需要我们来关注；金山工业区制造业基础虽好，居住环境较弱，奉贤新城交通条件方面稍弱。

  不难发现，就公司数来看，G2周边的嘉定、G60周边的松江公司数相对其他新城优势显著。临港新片区的企业目前依然以制造业为主，聚集在芦潮港综保区附近。

  出人意料的是，闵行的浦江地区和唐镇受到张江的辐射作用，已经聚集了数量规模较大的创新企业。

  创新资源方面，郊区的分化现象体现得更为显著。临港地区的创新资源主要聚集在滴水湖附近，与芦潮港的制造业还是保持了一定的距离。

  除临港新片区外，嘉定、松江集中了郊区90%的创新资源，优势远大于青浦、奉贤两大新城。

  综合来看，郊区未来的产业高质量发展将会是分化的，其中第一、第二梯队优势显著，值得重点关注。

  临港一枝独秀，临港因为前几年住宅供应量太大，导致库存去化较为缓慢，但发展速度是毋庸置疑的。

  嘉定、松江、浦东枢纽定位高、资源足。尤其嘉定新城和松江新城我认为是看重未来前景的刚需置业小伙伴的优选项！

  宝山（主城区外）、金山、青浦、闵行浦江，产业基础、交通条件好，转型的动能相对不足。

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