西湖区之江板块的东方苑小区，一套房源挂牌价一夜跳涨940万元，直接冲上热搜。中介暗里泄漏，这类独栋别墅的成交价早已站稳2400万-3000万元区间，“方位稀缺的房源，房东暂时加价几百万是常有的事”。

  杭州15年前就简直不再供给别墅用地，而有钱人又特别多，导致独栋别墅的涨幅（367%）远超普通住宅（121%）。

  比方之江板块作为杭州的“有钱人区”，曩昔十年别墅涨幅高达367%，远超普通住宅的121%。

  究其原因，2015年后杭州简直不再供给别墅用地，而高净值人群的改进需求却继续胀大，供需矛盾推着优质财物向上走。

  钱塘区的龙湖春江天越，1月成交均价2.95万/㎡，2月涨至3.15万/㎡；西湖文鼎苑的单价更是在一个月内跳涨4500元。

  不过，这并非全城普涨——降价房源仍占干流，但涨跌份额已从2月的9.6:1缩窄至7.2:11。奇妙的改变背面，是成交量的强势托底：3月前半月杭州二手房成交破5000套，整月破万套几无悬念，挨近2021年楼市巅峰期的水平。

  浦东花木的绿城秀丽兰庭，128㎡户型从上一年11月的1490万涨至1655万，单价跳涨1.29万/㎡；张江的汇智湖畔，90㎡房源成交价从950万攀升至1000万，连93年建成的南丹老破小都因学区优势提价12%。

  北京望京西园一套99㎡房源，半年涨了66万；成都高新区的凯德世纪名邸，同户型半年溢价46万，锦江区的某小区单价涨幅乃至超21%。

  其实，楼市的分解越来越显着——中心城市的中心板块在涨，市郊和三四线城市仍然在跌。

  黄奇帆最近在一次峰会上说到，我国房地产的问题不是，而是库存太大，尤其是三四线城市和远市郊域。

  而广州、深圳则呈现另一种分解：深圳二手房涨幅居全国前列，广州虽带看量激增（如海富花园日均百组客户），但成交价仍相持。

  这或许印证了黄奇帆的判别——楼市复苏需阅历“以价换量→去库存→部分回暖”的三段式进程。

  全国新房去化周期仍高达21.3个月，但中心板块的库存早已紧急。CRIC多个方面数据显现，2024年末大都城市中心区的消化周期已回落至12-14个月的合理区间。

  以杭州为例，全市二手房挂牌量超18万套，但西湖、钱江新城等抢手板块的优质房源占比缺乏15%7。一边是市郊“堰塞湖”，一边是中心区“挤牙膏”——后者因土地供给缩量（如杭州十年未供别墅地），反而构成价格支撑。

  国家统计局多个方面数据显现，2月70城二手房价格环比跌幅收窄至-0.3%，一线。

  这背面既有“以旧换新”“带押过户”等方针影响，也因中心区房源的金融特点仍被银行认可（典当贷款额度遍及高于市郊）。

  但这场回暖与普通人联系有限——房价涨幅TOP10小区中，超七成为总价千万级豪宅或学区房。反观市郊，部分区域库存去化周期超60个月，乃至有或许沦为“永久库存”。

  当中心财物与普通住宅的价差拉大到3-5倍时8，留给刚需的挑选只剩两种：要么咬牙挤进中心区，要么持币观望。

  那些占有稀缺地段、优质配套、高端产品的二手房，正在脱离大盘走势，构成独立行情。这或许预示着我国房地产的终极形状——从“全民财物”转向“少数人的硬通货”。

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